غلامحسین دوانی
سرمایهداری هر نوع کالائی راحتی کالای مصرفی مردم را به کالاهای سودآور و سرمایهای تبدیل و از این رهگذر نیز حقوق مردم را تضییع میکند. ایننگرش که به ویژه پس از دوران «تولید انبوه Over product در مورد هر آنچه بتواند بفروش رسد نظیر فروش منافع آتی اوراق و ابزارهای مالی، پیشفروش اوراق مسکن متری و ... که از اختراعات بدیل نظام سرمایهداری در جهت تصاحب ثروت مردم با هدف مرهوم مشارکت آنان مطرح شد از نمونههای شکست بازار در عرصههای جهانیشدن به شمار میرود. در ایران از اواخر سال 1369 که شهرداریها موضوع فروش تراکم سیار و مجوزهای مربوطه را مشابه «مزایده» بفروش رسانیدند و خود را در ارزش افزوده بخش ساختمان سهیم کردند سازندگان مسکن این هزینهها را به قیمت تمام شده مسکن افزودند و نطفه فاجعه مسکن از همان زمان بسته شد.
بخش مسکن بنا بر دلایل خودکفا بودن (همه عوامل ساخت مسکن داخلی هستند و نیاز به واردات در این بخش، حداقل است)، دارا بودن خاصیت پیشرانگی (بالابودن ضریب ارتباط پسین و پیشین این بخش با سایر بخشهای صنعتی و خدماتی و ارتباط مستقیم با حدود یکصد صنعت)، توان جذب نقدینگی بالا (به طور متوسط 25 درصد از نقدینگی موجود در کشور به این بخش اختصاص دارد)، توان بالای اشتغالزایی (به ازای ساخت هر 52 متر مربع، یک شغل در یک سال به صورت مستقیم، اشتغال 6/14 درصد از کل شاغلان مرد کشور در این بخش، وجود تقاضای تضمین شده یک میلیون واحد مسکونی در سال و فرصت شغلی برای جوانان به طوری که حدود 40 درصد از شاغلین بخش ساختمان حداکثر سی سال دارند، به عنوان یک عامل محرک در چرخه اقتصاد کشور و تحقق اهداف اشتغالزایی نقش ایفا میکند و باید در اولویت اقتصادی برنامهریزان اقتصادی قرار گیرد.
سیاست نادرست اقتصادی کشور که ریشه در دو دهه «آزمون و خطا» دارد اقتصاد کشور را وارد فاز بیماری هلندی نموده که آثار این بیماری متأسفانه گریبانگیر بخش مسکن نیز شده است.
بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایهای تبدیل شده است. همانطور که ذکر شد، خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید بر اساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایهای، به راحتی توسط عرضهکننده قیمت آن افزایش مییابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا- به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی و چندباره قیمت در آینده «فوری» است، با وجود شکلگیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق میافتد که خود نوعی «شکست بازار» است. با این توضیحات، بخش غیردولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و سازوکار بدون ضابطه بازار نمیتواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را کم نماید. از این رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از «شکست بازار»، با اهرمهای خود وارد عمل شود.
در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد کشور را میتوان به «زمین و مسکن»، «کالاهای بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهای سرمایه (بورس)» تقسیم کرد. از میان بازارهای مذکور، دولت به دلیل دارا بودن منابع متنابهی ارز حاصل از فروش نفت و پشتوانه بالای طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی «ارز» و «طلا و سکه» را دارد. از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر کاهش قیمت و افزایش تولید کالاهای بادوام- نظیر خودرو و ... میباشد بنابراین جذابیتهای این بازار طی سالیان اخیر به طور قابل ملاحظهای کاهش پیدا کرده و خواهد کرد. در این صورت دو بازار «سرمایه (بورس» و «زمین و مسکن» است که میتواند هدفهای آتی جریان نقدینگی باشد. در شرایط کنونی به دلیل سابقه نامطمئن بازار سرمایه، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است. بنابراین تنها بازاری که با سابقه اطمینانآور، میتواند جریان نقدینگی سرگردان در جامعه را به خود جذب کند، بازار زمین و مسکن است که متأسفانه این بازار به دلیل عدم وجود سازوکار مناسب، به یک بازار سوداگری و دلالی تبدیل شده است به طوری که حضور سازندگان واقعی در آن ناچیز و حضور پولشویان و دارندگان سرمایههای مشکوک در آن فراوان شده است.
با نگاهی به وضعیت مسکن در طی 40 سال اخیر، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دورههای رکود و رونق تورمی بودهاست. واکاوی عوامل تاثیرگذار نمایان میسازد که به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزمهای مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهای سرمایهای و ایجاد انتظارات غیرعقلایی در بازار، دوره رونق تورمی شروع میشود و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایههای سرمایهای را به دنبال خواهد داشت ادامه فرآیند مذکور در دورههای رکود و رونق نشان میدهد که نسبت حضور تقاضاهای سرمایهای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظهای پیدا کرده است. سهم تقاضای سرمایهای در این بخش در سال 1376، حدود 38 درصد بوده که در سال 1381 به 58 درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی – تقاضای واقعی موثر- در سال 1376، از 62 درصد به 42 درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیرموثر به صورت چشمگیری افزایش یافته است.
عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاستهای حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز وکار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وامهای خرید مسکن و فروش زمینهای دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزادسازی بازار آن است.
افزایش یکباره قیمت مسکن که آهنگ صعود آن از اواخر 1384 بطور ملایم شروع شده بود در سال 1385 به اوج رسید و در حال حاضر نیز نغمه افزایش مجدد آن مجدداً بگوش میرسد برای افزایش یکباره و غیرقابل پیشبینی بخش مسکن (درصد رشد) دلایل متعددی ذکر شده که عبارتند از:
1- عرضه و تقاضای ساخت و ساز متعادل نمیباشد. به طوری که در مقابل تقاضای سالانه 1 الی 5/1 میلیون واحد مسکونی حداکثر سالانه حدود 470 الی 500 هزار واحد ساخته میشود.
2- سیاستهای بخش مسکن دولت نهم ناروشن است.
3- شعارهای وام مسکن تأثیر محسوس و مشخصی در بازار مسکن نداشته است.
4- عدهای بقصد تخریب بازارهای داخلی اقدام به افزایش قیمت مسکن نمودهاند.
5- سیاست تحریم اقتصادی کشورهای اروپائی در افزایش قیمت مسکن موثر بوده است.
6- قانونی شدن خرید و فروش وام مسکن.
7- عدم صدور تراکم توسط شهرداری در شرایط فعلی و فروش تراکم سیار و مجوزهای مربوطه از اوایل دهه هشتاد که عملاً شهرداریها را در ارزش افزوده مسکن شریک سازندگان کرد و سازندگان مسکن این قسمت را نیز به قیمت مسکن افزودند و سیر صعودی قیمت مسکن آغاز شد.
8- بهای گزاف تراکم و خرید و فروش تراکمهای سیار.
میتوان احتمالاً دهها دلیل دیگر هم برای پیدا کردن مقصر واقعی افزایش قیمت مسکن پیدا کرد.
اما واقعیت چیست؟
1- بازار سرمایه ایران دارای سه بخش مجزا و قابل رویت میباشد.
2- بازار «سهام»، بازار «مسکن» و بازار خرید و فروش «ارز و سکه».
3- این سه بازار موازی همیشه در دو دهه اخیر بصورت جایگزینی عمل کردهاند بدینطریق که هرگاه نقدینگی ویرانگر به سوی بازار سهام گام برداشته بازار سهام را در هم پاشیده (سال 83- 1382) و هرگاه جهت خود را به سوی مسکن تغییر داده بازار مسکن را تحتالشعاع قرار داده (71- 1369) و (1385) و برخی اوقات هم در بازار ارز و سکه (84- 1380) جولان میدهد. از آنجا که علم اقتصاد برخلاف «سیاست» با شعارورزی و هیاهو بیگانه است و میکند کاری که باید بکند. لذا باید لجام این نقدینگی مهار تا بتوان تورم را کنترل نمود.
9- نگاهی اجمالی به شاخصهای کلان اقتصادی موید حداقل نکات ذیل میباشد:
1/9-7000 موسسه غیربانکی فاقد مجوز شامل 5000 صندوق قرضالحسنه، 1500 شرکت تعاونی اعتباری و 500 شرکت لیزینگ در کشور فعالیت دارند. (ماهنامه اقتصاد ایران شمارۀ 99 سال 86) حجم منابع برخی از این صندوقها و شرکتهای لیزینگ بسیار قابل توجه و بعضاً مشکوک میباشد.
2/9- مجموع ارزش سهام از 117.773 میلیارد ریال در سال 1381 به 371.211 میلیارد ریال در سال 1385 رسیده است.
3/9- حجم پول کشور از 182.653 میلیارد ریال در سال 1381 به 396.112 میلیارد ریال در سال 1385 (16/2 برابر) رسیده است.
4/9- حجم نقدینگی کشور از 417.524 میلیارد ریال در سال 1381 به 1.237.850 ریال در سال 1385 یعنی 96/2 برابر شده است.
5/9- حجم منابع مالی ناشی از قاچاق کالا به داخل کشور رقمی حدود 5 الی 6 میلیارد دلار میباشد (5 هزار تا 6 هزار میلیارد تومان).
6/9- حجم منابع پولی ناشی از پولشوئی رقمی حدود 11 میلیارد دلار میباشد (11 هزار میلیارد تومان).
7/9- بنا به اظهار مسئولان قضائی کشور اسناد میلیونها هکتار اراضی دولت بویژه در دهه اخیر بنام اشخاص حقیقی و یا تعاونیهای خلقالساعه و نهادهای خاص انتقال یافته و سپس به افراد دیگر فروخته شده که منافع حاصل از این اعمل بالغ بر میلیاردها تومان گردیده است.
8/9- بدهی بخش خصوصی به سیستم بانکی از 327.072 میلیارد ریال به سال 1381 به 1.014.637 میلیارد ریال در سال 1385 رسیده است (1/3 برابر که میتوان حدس زد این منابع در کجا صرف شده است).
9/9- کل درآمدهای دولت از 61.974 میلیارد ریال در سال 1381 به 244.456 میلیارد ریال و هزینههای جاری دولت از 147.572 میلیارد ریال به 377.935 میلیارد ریال طی همین مدت رسیده است (درآمدها 4 برابر و هزینهها 6/2 برابر که مازاد درآمد نیز از عوامل تورمزا و نقدینگیزا بوده است).
10/9- نرخ سود تسهیلات بازرگانی و خدمات بانکهای خصوصی و دولتی طی سنوات
85- 1381 به شرح ذیل بوده است:
نوع بانک | 1381 | 1382 | 1383 | 1384 | 1385 |
دولتی | 22 | 21 | 21 | 16 | 17 |
خصوصی | 24 | 25 | 26 | 24 | 24 |
11/9- نرخ سود علیالحساب سپردههای سرمایهگذاری بلندمدت و سود مورد انتظار تسهیلات بخش مسکن و ساختمان طی دورۀ 85- 1379 به شرح ذیل بوده است:
نرخ سود علیالحساب سپردههای سرمایهگذاری مدتدار
سال | کوتاهمدت % | کوتاهمدت ویژه % | یکساله % | دوساله % | سه ساله % | چهارساله % | پنجساله % |
1379 | 8 | 10 | 14 | 15 | 16 | 17 | 5/18 |
1380 | 7 | 9 | 13 | 17-13 | 17-13 | 17-13 | 17 |
1381 | 7 | 9 | 13 | 17-13 | 17-13 | 17-13 | 17 |
1382 | 7 | 9 | 13 | 17-13 | 17-13 | 17-13 | 17 |
1383 | 7 | 9 | 13 | 17-13 | 17-13 | 17-13 | 17 |
1384 | 7 | 9 | 13 | 17-13 | 17-13 | 17-13 | 17 |
نرخ سود مورد انتظار تسهیلات ساختمان و مسکن
صادرات % | بازرگانی، خدمات و متفرقه % | کشاورزی % | سایر % | صندوق پسانداز مسکن بانک مسکن % | صنعت و معدن % | سال |
18 | 25-22 | 16-13 | 19-18 | 16-15 | 19-17 | 1379 |
18 | (حداقل) 23 | 15-14 | 19-17 | 16-15 | 18-16 | 1380 |
17 | (حداقل) 22 | 14-13 | 18-16 | 15-14 | 17-15 | 1381 |
15 | (حداقل) 21 | 5/13 | 18 | 15 | 16 | 1382 |
14 | (حداقل) 21 | 5/13 | 18 | 15 | 15 | 1383 |
16 | (حداقل) 16 | 16 | 16 | --- | 16 | 1384 |
1/11/9- از سال 1380 تعیین نرخ سود علیالحساب سپردههای دوساله تا چهارساله در دامنه 17- 13 درصد در اختیار بانکهای دولتی گذاشته شده است.
2/11/9- بر اساس ماده 10 قانون برنامه چهارم، اعطای تسهیلات توسط بانکهای دولتی با نرخ کمتر از میزان مصوب مشروط به تأمین یارانه سود آن توسط دولت است. در این رابطه دولت در قانون بودجه سال 1384 مبالغی یارانه پیشبینی نموده بود که عملاً محقق نشد.
3/11/9- در سال 1382، نرخ سود مورد انتظار تسهیلات در بخش ساختمان معادل 21 درصد در سال تعیین گردید.
12/9- نوسانات ارزهای عمده کشور و سکه طی سنوات 85- 1381 به شرح ذیل بوده است:
نوع ارز | 1381 | 1382 | 1383 | 1384 | 1385 |
دلار آمریکا | 7.958 | 8.282 | 8.718 | 9.023 | 9.195 |
پوند انگلستان | 12.288 | 13.968 | 16.080 | 16.149 | 17.312 |
یورو | 7.879 | 9.708 | 10.959 | 110.110 | 11.742 |
سکه بهار آزادی | 699.590 | 861.351 | 1.045.629 | 1.228.501 | 1.820.000 |
تدقیق در آمار و جداول پیشگفته نشان میدهد چنانچه شخصی 10.493.850.000 ریال در سال 1381 در سکه بهار آزادی سرمایهگذاری نموده باشد در پایان سال 1385 معادل 27.300.000.000 ریال شده یعنی 6/2 برابر یا به تعبیری هر سال 65 درصد سود یا هر ماه 4/5 درصد سود. از طرف دیگر چنانچه شخصی توانسته باشد در سال 1381 مبلغ 5 میلیارد تومان از یکی از بانکهای کشور تسهیلات ساختمان دریافت و معادل همین مبلغ ملک خریداری نموده باشد (ده هزار متر مربع هر متر مربع پنج میلیون ریال) همین ملک در پایان سال 1385 معادل 150 میلیارد ریال ارزش داشته یعنی دقیقاً 3 برابر و یا به تعبیری سود سالانه معادل 75 درصد. این بدان معنی است که حتی دسترسی به تسهیلات بانکهای خصوصی با بهره بالا هم برای بساز و بفروشها دارای توجیه اقتصادی بوده در حالی که سرمایهگذاری (خرید ارز) طی همین مدت با نرخهای فوق (به استثنای پوند انگلستان) دارای منافع مشابه نبوده است.
بنابراین برای بررسی افزایش قیمت مسکن نباید به خاطرات دوران جوانی و یا استدلالهای سیاسی و طرفداری از این یا آن جناح روی آورد. حجم عظیم نقدینگی، که به ویژه از دوران سازندگی رشد یافته، هجوم یکباره بخش وسیعی از وجوه سرگردان منطقه به داخل کشور اعم از پولهای کثیف ناشی از معاملات مشکوک به ارتشاء و کمیسیونری (در پی مبارزه با پولشوئی و فساد در کشورهای همجوار و احتمالاً مسدود کردن حسابها) دست به دست هم داده با استفاده از رانت حاصل از تفاوت نرخ سود بانکی دولتی و نرخ سود واقعی بازار آنچنان بازار سرمایه، مسکن و سکه را تحت فشار قرار دادند که قیمتها نجومی شد. در این میان نقش دلالان پول کشورهای منطقه و عواملی که منابع فاسد مالی (ارتشاء، حق کمیسیون و ...) خرید و فروش اراضی بایر و موات با سند و بدون سند و ...) در اوجگیری بحران مسکن قابل توجه میباشد زیرا اگر اعترافات مدیر شرکت فرانسوی توتال و شرکت نروژی استات اویل و دهها پروژه نفتی و بزرگ کشور مشابه دیگر درست باشد (که هست) میتوان حدس زد خریداران طبقات مختلف برجهای مرتفع که تا سال گذشته تشنه مشتری بودند یکباره بازار فروش پیدا کردند چه کسانی هستند.
افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جز جداییناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش مییابد. بنابراین عامل اصلی تورمیبودن این بخش در زمان رونق را میتوان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست. در ادامه به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، تقاضای مسکن کاهش مییابد. با کاهش تقاضای مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمایههای سرگردان از این بخش، رکود بر این بخش حاکم شده و به تبع آن رکود حاکم شده وبه دلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسکن با سایر بخشهای اقتصادی، این رکود به اقتصاد ملی نیز سرایت میکند. نکته قابل توجه اینکه با تکرار هر دور از این حلقه بسته، به دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسکن، رکود به وجود آمده طولانیتر و شدیدتر خواهد بود که رکود طولانی (84- 1381) نشانه همین موضوع بود که برای ایجاد رونق از طریق تحریک بازار از ناحیه تقاضا، نیاز به تخصیص و افزایش وام بانکی به مراتب بیشتر از گذشته خواهد بود که به دلیل عدم توانایی و کمبود منابع مالی عملاً غیرممکن است. طی دهه اخیر، علیرغم افزاش متناوب وام خرید مسکن، سهم این وام از قیمت نهایی مسکن افزایش یافته است که این نکته موید ناکارآمدی سیاست افزایش وام و ایجاد رونق در بخش مسکن از طریق تحریک تقاضا است. در عین حال زمین به عنوان مهمترین دارایی حقیقی، دارای بازاری است که با تعامل خریداران و فروشندگان در آن قیمت آن مشخص میشود و بر اساس این قیمت، تخصیص زمین به کاربریهای مختلف صورت میپذیرد. این بازار دارای ویژگیهایی است که آن را از دیگر بازارها متمایز میسازد. از جمله این ویژگیها این است که در بازار زمین، اعمال حقوق مالکیت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکانناپذیر است و شفافیت در تعریف این حقوق موجب کاهش هزینههای اجرایی و کارآمدتر شدن بازار میشود. همچنین بادوام بودن زمین موجب میشود که در گذر زمان، اعمال حق مالکیت، هزینه چندانی برای مالک نداشته باشد.
نکته حائز اهمیت آنکه در مواقع بحرانی و شرایطی که گفته میشود امکان حمله نظامی به یک کشور وجود دارد قاعدتاً سرمایهگذاری در بخش مستغلات باید کاهش و قیمت واحدهای مسکونی کاهش یافته و خروج سرمایه افزایش یابد در حالی که در همین شرایط بحرانی انرژی هستهای ما شاهد اتفاقات دقیقاً بالعکس هستیم که این امر از یک سو ناشی از شرایط کنترلی وجوه انتقالی به بانکهای خارجی از طرف پلیس بینالمللی مالی و جرائم مالی و از سوی دیگر ورود پولهای کثیف خارج شده قبلی به داخل میباشد که در صورت اثبات این فرضیه میتوان حدس زد چه حجم عظیمی پول در ادوار گذشته به غارت رفته که ارتباطی هم به دورۀ جاری ندارد. بنابراین منصفانه قضاوت کنیم و بدون جنجال در حدود سواد و اطلاعات خودمان و نه اطلاعات تزریقی سایر افراد اظهارنظر کنیم. البته و بدون شک آسیب جدی ناشی از مسائل فوق گریبانگیر مردم بختبرگشتهای را گرفته که دیگر امکان صاحبخانه شدن نخواهند داشت. در چنین شرایطی که احتمال رشد و یا بازگشت سرمایهها به بازار بورس ضعیف است و با توجه به پیشینه تاریخی و سنتی سرمایهگذاران باید انتظار داشت که منابع بیشتری در مستغلات بکار گرفته شوند که موجب افزایش دوباره قیمت مسکن خواهد شد. مگر آنکه دولتمردان از طریق راهکارهای اقتصادی (فارغ از شعارهای سیاسی) بتوانند با ارائه برنامههای اقتصادی موزون در بخش کار و تولید به مقابله تورم، نقدینگی و فساد برآیند. نکته قابل توجهی که باید برای همه صاحبنظران و آنانی که علاقمند هستند در مورد مسائل اقتصادی (فارغ از حوزه تحصیلی و تجربه و تخصص) مصاحبه کنند آن است که تاثیر مسائل و تصمیمات اقتصادی برخلاف مسائل سیاسی یک شبه هویدا نمیشود. بلکه آثار تصمیمات و پدیدههای نادرست اقتصادی معمولاً چند سال بعد بیرون میزند. بنابراین انصاف داشته باشیم و جرئت کنیم مسائل را بدرستی بیان کنیم تا موجب گمراهی افکار عمومی نشویم. وقتی در دو دهه قبل تراکم بسیار فروخته میشد و منابع مالی «باد هوا» را در بوق و کرنا میکردند باید عواقب شوم تراکمفروشی بسیار که بعضاً روی املاک سایر افراد (غیر از خریداران تراکم) صورت میگرفت را در نظر میگرفتیم نه حالا. متأسفانه بنظر میرسد همانهائی که اسیر توسعه و پیشرفت بادکنکی شده بودند امروز جزء منتقدین درآمدهاند و بعضاً نیز ناراحت هستند که چرا از نظرات مشعشعانه اقتصادی آنان استفاده نمیشود. در واقع بنظر میرسد کسی جرئت ندارد اصل قضیه بحران مسکن را کالبدشکافی کند بلکه میخواهند موضوع را به طریق «اقتصاد ماست مالی» حل و فصل کنند.
بنا بر آنچه عنوان شد ضروری به نظر میرسد که با توجه به «شکست بازار» در موضوع مسکن و از آنجا که مسکن بعنوان یک نیاز اولیه شهروندان کشور محسوب میشود، دولت در این بازار مداخله کند و با اعمال سیاستی مناسب، نواقص مربوط به این بازار را مرتفع سازد. بخش زمین از ابتدا از مهمترین عوامل تورم شدید و بحرانهای پیش روی بخش مسکن بوده است. قبل از دهه 50 با توجه به خصوصیبودن مالکیت زمین، سعی دولت در مهار افزایش قیمت زمین، جلوگیری از احتکار و واسطهگری با شکست رو به رو شد و قیمت زمین از دهه 50 به بعد، به صورت پلکانی بالا رفت. اما پس از آن تا چند سال بازار زمین با رکود مواجه شد و بعد از آن نیز تا سال 1364، دولت سهم اصلی را در عرضه زمین از طریق واگذاریهای گسترده اوایل دهه به عهده گرفت. از سال 1366 به بعد نیز پیوسته شاخص بهای زمین رشد شدیدی داشته که علت غالب آن بورسبازی و واسطهگری در بخش زمین و مسکن بوده است. طی سالهای 80-1368 نرخ رشد قیمت زمین تقریباً 2 برابر رشد بهای ساختمان در شهر تهران شد به نحوی که قیمت زمین طی این دوره 5/22 برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است. امروزه متوسط سهم زمین در ایران در قیمت نهایی مسکن 40 تا 50 درصد است که حکایت از عدم برنامهریزی اصولی و بیثباتی در بازار زمین و کنترل آن دارد. که باید از کسانی که مدعی سازندگان شهر تهران بودهاند پرسید آیا این است نتیجه عدم تغییر پایتخت؟ آیا این است نتیجه تراکم فروشی سیار؟ پس چه شد آن وعده وعیدهای سازندگی و ساخت و ساز در شهر تهران؟! بهمین علت است که میگوئیم افزایش قیمت ساختمان لحظهای نبوده و فشار متمرکز دو دهه گذشته یکباره فوران کرده که صدالبته سایر مطالبات پیشگفته نیز جای دارد. بر همین اساس، پس از ملی شدن اراضی کشور، مدیریت زمینهای شهری در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن قرار داده شد. قریب به سه دهه از فعالیت این سازمان با دو رویکرد در واگذاری زمینهای دولتی گذاشته لذا تجدیدنظر و کالبد شکافی سیاستهای واگذاری زمین با هر دو رویکرد یک ضرورت اولیه جهت تعیین سیاست اصولی و مهار قیمت زمین دارد. فراموش نشود که پدیدۀ مهاجرت شهری که یکی از عوامل اساسی رشد ساختمان مسکن در کلان شهرها و به ویژه تهران محسوب میشود جز از طریق توسعه همگون و مناسب همه شهرهای کشور و توسعه نقاط محروم قابل مهار نمیباشد. نگاهی به سیاستهای دهه پنجاه به ویژه در مورد صنعتی شدن استان مرکزی، توسعه شهرهائی همچون اراک و زنجان و ... ایجاد امکانات و تسهیلات در مناطق جنوب کشور مانند آبادان و اهواز در همین راستا قابل تأمل میباشد زیرا در شرایطی که بسیاری شهرهای کشور فاقد امکانات رشد و توسعه هستند بخش فعال کاری و به ویژه جوانان جوینده کار عازم شهرهای مجاور و به ویژه تهران بعنوان هدف آینده میشوند که این موضوع نقش مهمی در افزایش قیمت مسکن بعلت پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه خواهد داشت.
منبع
1- مجله پیام آبادگران شمارۀ 7 جدید مقاله مسکن مهمترین نیاز و اصلیترین چالش شهرهای بزرگ و کلان شهر تهران
2- مقاله چالشهای مسکن در ایران دنیای اقتصاد بقلم غلامحسین دوانی
